Bergisch Gladbacher Straße
Bergisch Gladbacher Straße
Strategien zur Stadtreparatur
Erläuterung zur Überplanung des Areals zwischen der Bergisch-Gladbacher Straße und der S-Bahn
(Nord-Süd) und der Möhlstraße und Eschenbruchstraße (Ost-West)
HINTERGRUND UND ANLASS
Die Hinterland – Grundstücke Bergisch-Gladbacher Straße 1055 ff zur S-Bahntrasse sind teilweise
durch Insolvenz (Kölner Marmorwerke) und durch Disfunktionalität (ALSCO bzw. Erbengemeinschaft
Öbel) brach gefallen. Alle Versuche diese Grundstücke insgesamt 2,1 ha. durch Vermietung/
Veräußerung wieder an den Markt zu bringen sind gescheitert.
Die Eigentümer haben unser Planungsbüro damit beauftragt, eine Lösung zur Revitalisierung und
Nutzung der Grundstücke zu entwickeln.
ZUSTANDSBESCHREIBUNG
Was für die oben benannten Grundstücke zutrifft, bestimmt in hohem Maße auch das Erscheinungsbild
des gesamten Areals. Die Grundstücke sind untergenutzt, die bauliche Substanz entspricht in keinster
Weise mehr den heutigen Anforderungen, müssen also mindestens „runderneuert“, wenn nicht durch
Neubau ersetzt werden. Die verkehrliche Erschließung durch Schwerlastverkehr führt zu ständigen
Konflikten zur begleitenden Wohnbebauung (Durchfahrt unter bzw. zwischen bestehenden Wohnhäusern)
und oder zu Konflikten mit dem fließenden Verkehr auf der engen Eschenburger und auf der
Bergisch – Gladbacher- Straße. Darüber hinaus ist eine An- + Ablieferung auch deswegen schwierig,
weil die inneren Verkehrsflächen ein Wenden unmöglich machen und rückwärts hinausrangiert teilweise
in den fließenden Verkehr werden muss. Diese und weitere Konflikte lassen weder eine positive Entwicklung
im gewerblichen Bereich und schon gar nicht im Bereich von Wohnen zu. Selbst die bestehenden
Wohngebäude geraten zunehmend unter Erhaltensdruck.
ALLGEMEINES
Auf Grund der Tatsache, dass in Köln insgesamt ein Fehlbestand von Wohnungen in der Größenordnung
von nicht unter 60.000 WE besteht und Dellbrück erhebliche Wachstumspotentiale aufweist, sind
wir sehr schnell zu der Überzeugung gelangt, dass die Lösung des Problems in der Neuordnung der
Gewerbeflächen als auch in der Entwicklung von Wohnbauflächen liegt.
Der allgemein gültige Satz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ trifft in Dellbrück besonders zu.
Mangelnde Wohnbaulandreserven einerseits und hohe Wertigkeit der umliegenden Frei-, Grün- und
Erholungsbereiche andererseits rufen daher nach qualitativ neuen Konzepten.
Die unmittelbare Nähe zur S-Bahn und damit hervorragende Anbindung an die Kölner Innenstadt aber
auch die große Nähe zum Dellbrücker Zentrum stärken diesen Gedanken.
Dem Ziel widersprechen der derzeitige FN-Plan und ein noch rechtskräftiger B-Plan, der wahrscheinlich
schon aus Altersgründen bereits eine Reihe von Verletzungen aufweist.
Des Weiteren müssen das nördlich der S-Bahn liegende ehemalige Walthergelände, heute „Leskanpark“
als auch die S-Bahntrasse selbst mit dem Güterverkehr und einhergehenden Schallemissionen in
Betracht gezogen werden.
Um die oben angerissenen Probleme und daraus resultierenden Konflikte zu lösen, sind wir der Auffassung,
dass durch Rationalisierung der Flächen und ein entsprechend nachhaltiges Flächenmanagement
eine wesentliche Verbesserung der derzeitigen Verhältnisse erreicht werden kann.
PLANUNGSZIEL 1: STÄRKUNG DES GEWERBESTANDORTES
Parallel zum Bahnkörper wird eine ca. 15 – 40 m tiefe Gewerbefläche von der Eschenbruchstrasse bis
zu den Park-+ Ride Plätzen am S-Bahnhof angeordnet. Diese wiederum von einer Planstraße bis zur
Möhlstraße begleitet und durch eine zweite Gewerbespange ähnlicher Tiefe (Gewerbehöfe) ergänzt
wird. (siehe Plan)
Die Vorteile sind offensichtlich:
• Schallschutz gegenüber den Hauptemittenten Leskanpark, dem S-Bahn- + Güterverkehr sowie
dem neu entstehenden Gewerbe ohne sie einzuschränken
• eine gute Verkehrsanbindung auch für den Schwerlastverkehr
• Gewinnung von zusätzlichen Gewerbeflächen gegenüber dem Bestand,
Bestand > ca. 24.000m² demgegenüber Neu ca. 28.500m²
• Gewinnung von zusätzlichen Wohnbauflächen und anderen Nutzungen
PLANUNGSZIEL 2: GEWINNUNG VON WOHNBAUFLÄCHEN
Durch die Rationalisierung, dass Freiziehen und Umnutzen der gewerblich und „irgendwie“ genutzten
Flächen entsteht zusätzlich hochwertiges Wohnbauland, geschützt vor den Emissionen sowohl des
benachbarten Gewerbebereiches, der Bahn und der Bergisch-Gladbacher Strasse. (siehe Plan)
Auch hier sind die Vorteile deutlich
• Errichtung von überschaubaren und Identität stiftenden Wohncluster
• verbunden durch Grün und abgeschirmten Aufenthaltsflächen
• der ruhende Verkehr wird unterirdisch in TG organisiert
• Durchwegung für Fußgänger und Radfahrer
• Schaffung von besonderem Wohnraum für Studenten, Senioren etc., siehe dazu Planziel 3
• insgesamt entstehen in PLA 1 WF 12.500 m²
PLA 2 WF 17.500 m²
PLA 3 WF 2.500 m²
PLA 4 WF 8.800 m²
In einem zur Änderung des FN-Planes parallel laufenden Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
kann das Plangebiet 1 in Verbindung mit § 8, Abs. 3 + 4 + § 12 BauGB sofort umgesetzt warden.
PLANUNGSZIEL 3: GEWINNUNG BZW STÄRKUNG VON BESONDEREN NUTZUNGEN
Des Weiteren können in bereits umgenutzten oder in umzunutzenden Bauteilen sowie ergänzenden
Neubauten verschiedene Nutzungen entwickelt und angeboten werden. Dazu gehören
• Ateliers + Flächen für die Kreativwirtschaft NF 7.000 m² (PLA 4)
• Seniorenwohnungen + -zentrum NF 2.700 m² (PLA 4)
• ein Bürgerhaus Nf 900 m² (PLA 4)
• ein Jugendzentrum NF 1.500 m² (PLA 4)
• eine 6-zügige KITA NF 1.100 m² (PLA 2)
PLANUNGSZIEL 4: FREIRAUM, GRÜN, ERSCHLIESSUNG
Bis auf die Planstraßen Ost-West im Gewerbebereich und der Nord-Süd Verbindung am Nahversorgungszentrum
vorbei, sind sämtliche Erschließungen Mischverkehrsflächen, für Durchfahrt unzugänglich
gemacht und primär neben Ver- + Entsorgungsfahrzeugen + der Feuerwehr Fußgängern und
Radfahrern als Grünzüge vorbehalten. Der ruhende Verkehr wird bis auf Besucherparkplätze in TG
organisiert.
Den Wohnclustern werden jeweils begrünte und bespielbare Außenflächen zugeordnet. Die TG werden
übermodelliert, um auch intensive Begrünung zu ermöglichen.
Auf den direkten Anschluss an das Naherholungsgebiet „Thumer Wald“ wird durch Revitalisierung
des Zugangs an der Eschenbruchstraße großer Wert gelegt.
Die Südseiten der gewerblich genutzten Gebäude werden anmodelliert und mit intensiver Senkrechtbegrünung
zB Spalierbäume versehen.
Der Parkplatz Nahversorgungszentrum wird neu gestaltet und begrünt. Dabei ist zu überlegen, wie weit
um diesen Platz weitere Nahversorgungsgeschäfte angesiedelt werden können/sollen, ohne von der
Dellbrücker Hauptstrasse Kaufkraft abzuziehen.
Die Dächer der Neubauten und so weit es geht auch des Bestandes werden mit Ruderalbegrünung
versehen.
Eine Wärmeversorgung über Geothermie in Verbindung mit PV erscheint machbar und sinnvoll.
Es ist zu prüfen, ob in Fortsetzung der Ost-West-Planstrasse entlang der Bahntrasse bis zur BAB 3 eine
Entlastungsstrasse für die Bergisch-Gladbacher Straße machbar ist.
Köln, den 04.09.2012
Bestand
Rahmenplan
